**INFORMACIÓN ACTUAL: Primero de Junio: En luz de la orden del Gobernador y de la Suprema Corte de Kentucky, los caseros pueden presentar desalojos empezando el primero de Junio si reclaman otra razón que no sea falta de pago de renta.
Una pandemia global: 25% de los trabajadores en Kentucky están sin trabajo. Las órdenes del Gobernador: #SaludablesenCasa. Hay demoras en los pagos de desempleo.
¿Qué se supone que haga una persona que renta su casa?
Aquí hay algunas respuestas a preguntas que posiblemente tenga acerca de los derechos de los inquilinos en el tiempo de COVID-19.
¿Qué protecciones existen para aquellos residentes de Kentucky que rentan su casa?
Desafortunadamente, la protecciones que existen para los residentes de Kentucky que rentan su casa depende de varios factores. Primero, es si la propiedad está cubierta por el Acto de CARES. (Más información en el Acto de CARES abajo), y segundo, si el casero está tratando de desalojarlo por alguna otra razón que no sea por falta de pago.
La suspensión de toda la actividad relacionada con los desalojos hasta Julio ha cambiado por orden de la Suprema Corte de Kentucky el día Viernes 29 de Mayo; permitiendo a los caseros perseguir su objetivo con desalojos comenzando el primero de Junio si reclaman que la razón del desalojo es por otra razón que no es falta de pago. Los documentos de desalojos en la Corte para propiedades residenciales por falta de pago están suspendidas hasta que el Gobernador Beshear cambie la orden ejecutiva. Y, en propiedades cubiertas por el Acto de CARES, los inquilinos no pueden ser desalojados por falta de pago hasta el 25 de Julio. (Sin embargo, pueden ahora ser desalojados por otras razones que no sean falta de pago a partir de hoy).
¿Acaso no significa que estos cambios les esté dando a los caseros la posibilidad de pedir desalojos a aquellos que no pueden pagar renta por el momento basándose en ¨violaciones¨ menores en el contrato de arrendamiento?
Sí.
Esto parece confuso y no justo. ¿Hay algún abogado con el que pueda consultar para aconsejarme?
Hay cuatro organizaciones de apoyo legal (Legal Aid) trabajando por el momento en el estado de Kentucky que pueden ayudar a los inquilinos con sus asuntos legales. Encuentre la organización que se encuentra en su condado en: HomerenterDeclaration.org. (Hay también más información acerca de cómo encontrar un abogado al final de este blog).
Si mi casero reclama que existe alguna violación basada en algo que no es la falta de pago, ¿Tengo oportunidad de remediarlo?
Depende, porque en la legislatura de Kentucky no ha pasado el Acto Uniforme Residencial de Dueño e Inquilino en todo el Estado . Los derechos que tienen los residentes de Kentucky en lidiar con los dueños depende en dónde está ubicada la propiedad. En la jurisdicción del Acto URLTA, el dueño tiene que presentarle a su inquilino una carta llamada ¨14 días¨. Esta notificación describe la violación y le da al inquilino 14 días para remediar la violación. En jurisdicciones que no son URLTA, la notificación del dueño depende del acuerdo en el contrato de renta. (Tip: No es mucho).
¿Dónde sí aplica URLTA?
Los siguientes condados son los que han adoptado URLTA: Fayette, Jefferson, Oldham y Pulaski.
Las siguientes ciudades han adoptado URLTA: Barbourville, Bellevue, Bromley, Covington, Dayton, Florence, Georgetown, Ludlow, Melbourne, Newport, Silver Grove, Southgate, Shelbyville, Taylor Mill, and Woodlawn.
¿El desalojar gente no es lo contrario a los esfuerzos de #SanosenCasa de Kentucky?
Sí. Los desalojos aún en tiempos normales causan una disrupción masiva en la vida de la gente. Ahora (durante la pandemia global), los desalojos disruptivos crean un mayor riesgo en la salud y seguridad del público de lo que normalmente causan. No es confiableni tampoco posible que la gente se cambie de casa, que busque un nuevo hogar, y que cumpla con todas las diligenciasnecesarias para mudarse a un nuevo lugar durante la pandemia.
¿Tengo que pagar renta?
Sí. Ninguna de las órdenes o leyes que han pasado, ha suspendido la obligación de las personas a pagar su renta. Si le es posible, pague su renta.
Lo que las protecciones hacen, es prevenir que los residentes de Kentucky tengan que escoger entre pagar renta o darle de comer a su familia y comprar medicamentos necesarios; o decidir el poner en riesgo su salud y seguridad con tal de ganar dinero para pagar la renta.
Estas protecciones significan que los dueños o caseros no pueden desalojar a los inquilinos por ahora. Cuando el gobernador levante la Orden, y la Suprema Corte de Kentucky permita de nuevo el meter los trámites de desalojo, los residentes de Kentucky que están retrasados en su renta estarán vulnerables a las acciones de desalojo.
Además de las acciones de desalojo, los dueños también pueden meter una demanda en su contra por la renta que no ha pagado (más las cuotas y otros costos) y potencialmente el total de la renta que hasta ahora no ha pagado en su contrato.
No puedo pagar renta por el momento, ¿Qué le digo al dueño?
Dígale al dueño que no puede pagar renta por el momento porque existe una pandemia global. KEJC ha preparado una herramienta de cómo generar una carta rápida a su casero para hacerle saber lo que está sucediendo. Puede descargar esta carta, modificarla (o no), y enviarla por correo.
Mantener una relación cordial con el dueño durante este periodo de privación es importante, o por lo menos, comunicarse claramente con el dueño es de importancia para su propio interés. Si usted sabe de antemano que va a tener dificultad pagando su renta por los próximos meses, debe avisarle al dueño lo siguiente:
Porqué no puede pagar renta
Qué pasos ha tomado para conseguir dinero para pagar su renta
Cuál es el plan para poderle pagar eventualmente
El generador de la carta de KEJC le ayuda a darle esta información a su casero. Usted debe comunicarle esta información de una manera en la que usted pueda documentar lo que le ha dicho al dueño. Si usted va a enviar la carta por correo, mándela por correo certificado. Si usted manda la carta por email, guarde la carta en formato de PDF . Si usted manda un texto, tómele foto al texto después de enviarlo. Si tiene una conversación con el dueño, usted puede grabarla. (Nota: en algunos estados, es ilegal grabar una conversación a menos que las personas involucradas en la conversación estén de acuerdo. En Kentucky, es legal grabar una conversación mientras que una de las personas involucradas en la conversación lo sepa).
La carta generada por el generador de KEJC incluye la opción de generar el lenguaje de manera que el dueño únicamente pueda comunicarse vía email o por texto.
Perdí mi empleo o perdí horas de empleo. No puedo pagar renta, comida o costos de médico. ¿Qué ayuda existe para mi?
KEJC está manteniendo la lista de programas que pudieran ayudarlo a conseguir comida, seguro médico, y dinero que necesite durante esta crisis. Por favor solicite las más que pueda y entienda que: los programas están haciendo cambios casi diariamente de tal manera que puedan ayudar a más gente durante esta crisis. Si usted no califica para ciertos programas esta semana, necesita checar en las próximas semanas.
El dueño o casero, ¿puede cobrar cuotas de pago tardío durante la crisis?
Depende. Si usted vive en ¨Viviendas Cubiertas¨ bajo el Acto de CARES, los dueños tienen prohibido cobrar cuotas de pago tardío. Si su casero está sujeto a el Acto de CARES y está tratando de cobrarle cuotas por pago tardío, usted necesita hablar con un abogado inmediatamente (vea abajo para buscar abogado).
¿Mi casero puede subirme la renta durante la crisis?
Escribí un blog entero acerca de este tema, y la respuesta es: Probablemente, sí, pero no es algo muy considerado a hacer. Por supuesto, si usted tiene un contrato de renta que corre hasta cierta fecha, por ejemplo, hasta Septiembre, entonces el dueño no puede subirle la renta hasta que su contrato termine; pero si usted esta rentando mes con mes, el dueño podría entonces (aunque no debería) subirle la renta. Por favor refiérase al blog que se refiere a esta pregunta.
¿Qué programas federales hacen que los dueños o caseros se sujeten a las restricciones del Acto de CARES?
Una lista completa de los programas está disponible en el Proyecto Legal Nacional de Vivienda Acto Moratorio y Sumario de CARES, pero incluye los dueños que participan en Vivienda Pública, Sección 8, programas para gente de la tercera edad o discapacitada, Vivienda para gente de bajos recursos, y muchos programas de vivienda rurales.
Fundamentalmente, el Acto de CARES también protege a cualquiera que renta de un casero quién tiene una hipoteca respaldada por algún Programa Federal de Hipoteca Gubernamental (FHA, Fannie Mae, o Freddie Mac). Esto incluye propiedades con únicamente de 1-4 unidades así como también unidades multi-familiares.
¿Cómo puedo saber si la hipoteca de mi casero está respaldada por FHA, Fannie Mae, o Freddie Mac?
Buena pregunta! Para aquellos que viven en unidades multi-familiares, la Coalición Nacional de Vivienda para aquellos de bajos recursos, tiene una tabla y un mapa de (casi) todas las propiedades multi-familiares aseguradas por el Programa Federal de Vivienda.
El saber si una casa u otra propiedad de 1-4 unidades es una ¨vivienda cubierta¨ es un poco más difícil. A veces ese tipo de información puede ser deducida en los records de territorio, pero no siempre. Y, nosotros no necesariamente recomendamos que usted le pregunte al dueño de su casa si la propiedad es una ¨vivienda cubierta¨ dentro del Acto de CARES. Quisiera poder tener una mejor respuesta para este problema.
¿Tengo que pagar los servicios de mi casa?
Sí. Si en el contrato de renta usted tiene requerido pagar los servicios, usted necesita pagarlos. Si los servicios están incluidos en el pago de la renta, el dueño debería (como buena persona) continuar proveyendo los servicios para usted. Nota: algunas compañías de servicios en Kentucky han prometido no apagar los servicios durante la crisis.
¿Qué hago si el dueño me corta el agua, la luz, el cable o el internet?
Llame a la compañía correspondiente y vea si es posible restaurar el servicio. Vea si es posible poner el servicio a su nombre.
Llame a un abogado. Si el dueño le ha quitado alguno de los servicios, esto podría ser un despojo ilegal y usted necesitará ayuda legal. (Lo siento, soluciones a la suspensión de algún servicio dependerá de cada situación, incluyendo en donde vive en el Estado y qué servicio se le ha quitado. No hay una respuesta fácil).
¿Qué hago si el dueño me dice que me tengo que mudar?
Todo mundo está estresado ahorita. Así igual que usted está estresado por pagar renta, el dueño está probablemente estresado acerca de hacer el pago de hipoteca , o de pagarle a sus empleados, o de cualquier otra razón: tal vez el dueño esté libre de deudas y está estresado de no poder hacer dinero como usualmente lo hace.
Si el dueño le pide que se mude, dígale que no se puede mudar hasta que sea seguro hacerlo. En este momento, no es confiable encontrar un lugar nuevo donde vivir y mudarse completamente a otro lugar. Las protecciones para los inquilinos existen por una buena razón: Salvan vidas. No deje que el dueño ponga su vida o la vida de otros en riesgo por amenazas del mismo para sacarlo.
Mientras usted le dice al dueño que por el momento no puede irse a ningún lado, usted también puede tomar esta oportunidad para decirle cuál es su plan para ponerse al corriente de los pagos de su renta.
¿Qué hago si el dueño me deja afuera de mi casa y saca mis cosas mientras no estoy?
Llame a la policía. Tome fotos. Tome Video. Narra en el video lo que sucedió, lo que está viendo. Después, llame a un abogado.
¿Qué hago si los oficiales que refuerzan la ley están ayudando al dueño a sacar mis cosas o pasan por altoel proceso?
Eso no debería suceder. La orden del Gobernador explícitamente lo dice. Enséñeles la Orden del Gobernador. Dígales que esto no puede estar sucediendo. Tome video (si es seguro). Después, llame a un abogado.
El dueño me ha dicho que va a mandar mi cuenta a Colección. ¿Qué significa eso y puede hacerlo?
En una situación en donde el inquilino no puede o no ha pagado renta, los dueños pueden demandar de dos formas: una, es sacando al inquilino de la propiedad (posesión física) y otra es obteniendo un juicio monetario en contra de otra persona (por destrucción de la propiedad, falta de pago de renta, etc). Por ahora, los dueños no pueden meter una demanda para adquirir posesión de la propiedad (los desalojos están técnicamente etiquetados como una acción de “forcible detainer” o posesión de la tierra en Kentucky).
Sin embargo, no hay una Orden o Ley previniendo a los dueños de meter una demanda para cobrar renta no pagada. Entonces, usted podría recibir cartas o llamadas de teléfono de una agencia de colección o de un abogado en derecho inmobiliario. O, usted podría recibir papeles ( de Citación o de Queja) por una demanda de colección.
Es muy importante meter una respuesta a la demanda. Busque ayuda legal. Si usted no responde a la demanda, el dueño gana la demanda por rebeldía. Además, si el dueño (o el abogado del dueño o compañía de colección ) está cobrando cuotas que no están permitidos cobrar, usted pudiera tener contrademandas que le ayuden a evitar ser desalojado o a recuperar los daños causados por el dueño.
El dueño me ha dicho que aceptaría trabajo o favores sexuales a cambio de la renta. ¿Qué hago?
Okey, a esto se le llama quid pro quo: algo por algo de regreso.
Primero, no cometa actos sexuales con el dueño a cambio de la renta. Desafortunadamente, este tipo de conducta coercitiva no es rara en Kentucky. Acoso sexual es agresión sexual.
Si el dueño sugiere actos sexuales a cambio de la renta, repórtelo ( si se trata de un hombre) a la Comisión de Kentucky de Derechos Humanos y encuentre un abogado. La Comisión de Derechos Humanos refuerza las leyes de los derechos civiles de Kentucky, las cuales prohíben la discriminación basada en (junto con otras cosas) género y origen nacional. Entonces, si el dueño coacciona favores sexuales a cambio de la renta ( a una mujer y/o a una persona indocumentada), esta persona estaría violando las leyes de los derechos civiles en Kentucky si no es que también pudiera estar pidiendo favores sexuales de varones y/o ciudadanos de los Estados Unidos.
Y, si usted hizo lo que tenía que hacer para sobrevivir, no es su culpa. La ayuda siempre está disponible a través de la línea Nacional de Agresión Sexual: 1-800-656-HOPE.
Segundo, si usted decide pintar cercas, podar el pasto o hacer algo más a cambio de pagar renta, asegúrese de documentar el acuerdo. No necesita ser un documento formal firmado (aunque sería mejor). Mande texto a su casero y diga: ¨Voy a cortar el pasto de los jardines el día de hoy. Esto va a ser a cambio por el pago de renta de Mayo como lo acordamos¨, después tome foto de los jardines podados, mande las fotos por texto al dueño, y guarde los textos y las fotos en algún lugar seguro.
¿Y que si vivo con una pareja abusiva y necesito que ella o él se salga?
La Orden Ejecutiva del Gobernador Beshear acerca de los desalojos no afecta sus derechos de obtener una Orden de Violencia Doméstica (DVO) por un juez ordenando que el agresor salga de su casa o departamento en renta. Para ayuda con esto, por favor contacte la oficina de la organización legal de su área (Legal Aid).
¿Qué pasa si quiero que los inquilinos tengan más y mejor protección en Kentucky todo el tiempo, no sólo durante la pandemia?
Ya sea que usted sea inquilino o no, usted puede suscribirse a las alertas de acción de KEJC para saber más acerca de oportunidades para tomar acción localmente y en Frankfort, para así también asegurar mejor protección para los inquilinos en todo el Estado de Kentucky.
Ya leí toda la información de este post, ¿Eres mi abogado ahora?
No. KEJC es una organización de abogacía y un despacho de abogados libre de lucro que trabaja a través de la Commonwealth en situaciones que le afectan a la gente viviendo en un estado de pobreza. Estamos proveyendo información para el beneficio del público en un momento de crisis. Mientras que todos estamos unidos en nuestros esfuerzos para prevenir que se esparza el virus de COVID-19, cada una de nuestras circunstancias es diferente. Si usted está teniendo problema pagando su renta o tiene algún otro problema con su casero, por favor busque ayuda legítima legal de un abogado quien pueda aconsejarlo en su situación particular. Lo que es apropiado en su caso, puede que no lo sea para alguien más.
¿Cómo encuentro ayuda legal?
En Organizaciones de apoyo legal (Legal Aid).
Existen cuatro Organizaciones de apoyo legal en Kentucky. Las firmas de apoyo legal existen para la gente que no tiene suficiente dinero para contratar un abogado privado para lidiar con su caso civil. Usted puede identificar cuál organización trabaja en su área buscando su ciudad aquí. Si usted vive en Louisville o en los condados que se encuentran alrededor, es más probable que su región esté servida por la Sociedad de Ayuda Legal (Legal Aid Society). La Organización de Ayuda Legal de Bluegrass sirve el Norte, el Noroeste, y Kentucky Central. El Fondo de Defensa e Investigación de Appalachian (AppalReD) sirve el Este y el Sur de Kentucky mientras que la Organización de Ayuda Legal de Kentucky trabaja en el Oeste de Kentucky.
Servicios de Referencia de Abogado
Muchas áreas tienen un servicio de referencia que está al mando de la asociación profesional local de abogados. Ellos son una buena fuente para consultar y poder encontrar un abogado en su área. Si usted fue referido a un abogado que no puede ayudarlo, le sugiero que le pregunte a él o ella si saben de algún abogado (o abogados) quien podría ser de mejor ayuda para usted.
El Servicio de Referencia de Abogados en Louisville ( este también sirve los condados de alrededor)
El Servicio de Referencia de Abogados del Norte de Kentucky
El Servicio de Referencia de Abogados en el Centro de Kentucky
Organizaciones
Existen dos organizaciones que pudieran tener miembros en su área: La Asociación Nacional de Abogacía del Consumidor y la Asociación de Justicia de Kentucky. Las dos son posibilidades de ayuda para comenzar la búsqueda de un abogado en su área que pueda revisar su caso. El sitio de NACA tiene un link ¨Encuentre un Abogado¨ que le ayuda en la búsqueda de un Abogado del Consumidor para revisar su caso. La Asociación de Justicia de Kentucky tiene una link de búsqueda similar para la gente que busca un abogado.